Pět let je dlouho. Za čtyři roky si vzpomenete jen na to, co jste zapsali.

Telefonát přijde ve čtvrtém roce. Zákazník je slušný, ale nejistý: něco praská, něco zatéká, a on se ptá, jestli s tím něco uděláte. Vy si na tu stavbu vzpomenete — a na detaily už ne.

Česká obchodní inspekce to shrnuje jednou větou: „podnikatel odpovídá ze zákona za vady stavby v okamžiku předání, u skrytých vad až do 5 let od převzetí”. Pět let. To je delší doba, než jakou vydrží většina paměti, většina notýsků a nezřídka i většina zaměstnanců.

Co ta lhůta doopravdy znamená pro vás

Neznamená, že odpovídáte za všechno, co se za pět let stane. Znamená, že se po letech budete bavit o tom, jaký byl stav při předání — a to je otázka, na kterou po čtyřech letech nikdo neodpoví z hlavy. Ani vy, ani zákazník.

Rozdíl mezi nepříjemným telefonátem a klidným telefonátem tedy nevzniká ve čtvrtém roce. Vzniká v den předání, a to během dvaceti minut.

Dvacet minut znamená: fotografie hotového díla, fotografie míst, která jsou později zakrytá, poznámka o použitých materiálech, a podpis obou stran pod tím, co bylo předáno. Nic z toho není právní dokument — je to paměť, která vydrží déle než ta vaše.

Jak to ustanovení zní doopravdy

§ 2629 odst. 1 občanského zákoníku: „Soud nepřizná právo ze skryté vady, kterou objednatel nevytkl bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, namítne-li druhá strana, že vada nebyla vytknuta včas.”

Ta věta říká víc, než se z „pěti let” dá vyčíst. Za prvé: i uvnitř pěti let má objednatel vytknout vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji při dostatečné péči mohl zjistit. Kdo praskliny půl roku pozoruje a pak volá, nemá automaticky vyhráno jen proto, že je ve čtvrtém roce.

Za druhé, a to je pro vás důležitější: lhůta nepůsobí sama od sebe. Soud právo nepřizná, „namítne-li druhá strana”. Tou druhou stranou jste vy. Opožděné vytknutí je tedy námitka, kterou je třeba uplatnit — kdo mlčí, přichází o ni. A uplatnit se dá jen tehdy, když víte, kdy k předání došlo a co se při něm zapsalo.

První dva roky u spotřebitele jsou jiné

Odstavec 3 přidává pravidlo, které mění, kdo co prokazuje: „Je-li objednatelem spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu dvou let od převzetí, má se za to, že stavba byla vadná již při převzetí, ledaže to povaha vady vylučuje.”

V prvních dvou letech tedy neprokazuje objednatel, že vada existovala už při předání — předpokládá se to, a vyvracet to musíte vy. Po nich se poměr obrací, ale pětiletá lhůta běží dál. Táž věta ještě dodává, že tato doba neběží po dobu, po kterou objednatel stavbu nemůže užívat, vytkl-li vadu oprávněně.

Tady se z dokumentace při předání stává něco jiného než pořádek v šanonu. V prvních dvou letech je to jediný materiál, kterým se domněnka vyvrací.

Nemusíte v tom stát sami

§ 2630 odst. 1 zavazuje společně a nerozdílně vedle vás také poddodavatele, toho, kdo dodal stavební dokumentaci, a toho, kdo prováděl dozor nad stavbou — každého vzhledem k tomu, co sám dodal, a s možností se vyvinit.

A odstavec 2 míří přímo na vás: „Zhotovitel se zprostí povinnosti z vady stavby, prokáže-li, že vadu způsobila jen chyba ve stavební dokumentaci dodané osobou, kterou si objednatel zvolil, nebo jen selhání dozoru nad stavbou vykonávaného osobou, kterou si objednatel zvolil.” Slovo „jen” je přísné — a dokázat se to dá zase jen tím, co bylo zapsáno v době, kdy se stavělo.

Ještě jedna věta k předání, protože sem patří. § 2628: objednatel „nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují”. Drobnost tedy předání nezdrží — a co je drobnost, se zapisuje do protokolu, ne dohaduje u dveří.

Pět let, nebo dva roky?

Pět let je lhůta pro skryté vady STAVBY. U díla, které stavbou není, platí § 2618: soud právo nepřizná, neoznámil-li objednatel vady „bez zbytečného odkladu poté, kdy je zjistil nebo při náležité pozornosti zjistit měl, nejpozději však do dvou let od předání díla” — opět jen tehdy, namítne-li to zhotovitel.

Rozdíl je tedy v předmětu, ne ve vaší pečlivosti. A protože hranice mezi stavbou a jiným dílem není vždy zřejmá, vyplatí se dokumentovat stejně u obojího.

Zkrátit se pětiletá lhůta dá jen výjimečně: odstavec 2 to svěřuje prováděcímu předpisu pro některé části stavby, a dodává, že k ujednanému zkrácení „se nepřihlíží, je-li objednatel slabší stranou”. Do smlouvy se spotřebitelem to tedy psát nemá smysl.

Proč to patří na web, a ne jen do šanonu

Protože zákazník, který si vybírá firmu, přemýšlí přesně o tomhle, jen to neumí pojmenovat. Ptá se sám sebe, co bude, když se za tři roky něco objeví — a jestli tu firmu vůbec sežene.

Věta o tom, že při každém předání pořizujete protokol a fotografie a že si je uchováváte, na tuhle otázku odpovídá lépe než jakékoli ujištění o kvalitě. Neslibuje totiž, že se nikdy nic nestane. Slibuje něco, co si zákazník umí představit: že budete vědět, o čem mluvíte.

Poslední bod je ten, který se špatně píše a dobře čte. Zákazník ví, že ne všechno může být vaše chyba. Ocení, že to říkáte dřív, než se to stane — protože pak tomu ve chvíli sporu spíš uvěří.

Co tu není

Žádný rozbor toho, co je a co není skrytá vada. Kde končí opotřebení a začíná vada díla, se posuzuje případ od případu — a od toho je právník, ne článek.

Žádná lhůta ve dnech pro vytknutí vady. Zákon říká „bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit”, a žádné číslo k tomu nedává. Dvě a pět let, které tu zazněly, jsou lhůty ze zákona — nikoli doba, kterou má objednatel na to, aby se ozval.

A žádná rada, jak se námitce bránit u soudu. Tenhle text říká jen tolik: pět let je opravdu dlouho, v prvních dvou z nich nesete důkaz vy, a jediné, co po těch letech zbude, je to, co jste si při předání zapsali.